奈良の「マンション」事情は?中古・新築の流通状況や価格水準をわかりやすく解説 | 奈良まちあるき風景紀行

奈良の「マンション」事情は?中古・新築の流通状況や価格水準をわかりやすく解説

奈良の基礎知識

奈良で「家探し」をする。このような場合、近年は戸建て以上にマンションに対する引き合いも強い傾向があります。

奈良の不動産事情は、「大阪のベッドタウン」として発展してきた歴史と切り離せないため、戸数で言えばまだまだ戸建てが目立ちますが、マンションの数も近年増加し、決して少ない訳ではありません。

こちらのページでは、そんな奈良市の「マンション事情」について、基本的な内容をご紹介してまいりたいと思います。

戸建てが多いがマンションも充実

奈良市については、大阪のベッドタウンとして開発されていく中で、特に戸建て住宅地の整備が進み、比較的敷地面積の広い一戸建て住宅が多く立ち並ぶ都市として発展してきた歴史を持ちます。

一方で、平成以降は駅前の開発に適した土地を中心にマンション開発も急速に進んでおり、現在に至るまで毎年一定数以上のの新築マンションが建設・供給され続けています。

奈良の場合、「奈良」という土地のブランド力に引き寄せられる「リタイア生活」を送る高齢者層、また大阪のベッドタウンとして通勤に便利・生活に便利な場所を求めるファミリー世帯等からのニーズ等が依然として根強く、駅前すぐの場所や、観光地近くに建てられるマンションは比較的人気を集める傾向にあります。

地域別の特徴・価格について

奈良市内では、マンションが特に多い場所は以下のエリアとなっています。近鉄奈良線沿線については、ほとんどの場所でマンションが多数見られます。

近鉄「富雄駅」徒歩圏
近鉄「学研奈良登美ヶ丘駅」徒歩圏
近鉄「学園前駅」徒歩圏
近鉄「菖蒲池駅」徒歩圏
近鉄「大和西大寺駅」徒歩圏
近鉄「新大宮駅」徒歩圏
JR「奈良駅」徒歩圏

これらの駅周辺には、一つや二つではなく、かなりの数のマンションが建っており、戸建てに住む人よりもマンション居住者の方が多いようなエリアもあります。特に近鉄新大宮駅からJR奈良駅周辺にかけてのエリアは、数十棟のマンションがずらりと並ぶ地域となっています。

上記のエリアについては、中古も含め供給されている数が多く、特に大和西大寺駅周辺等では現在も「新築マンション」の建設が目立つなど、人口減少社会と言われる中でも比較的活発な動きが見られます。

価格については、中古で古い物件の場合、駅前を除き市内のほとんどの場所で500万円前後~1000万円程度からお探し頂けます。

2000年以降の物件であっても1500万円を下回る物件も一部あり、駅の徒歩圏であっても場所によっては比較的古い物件で1000万円程度の物件も複数見られる等、戸建てと比べるとかなり手に入れやすい環境です。

具体的な地域から見ると、富雄駅周辺のマンションが特に割安で、築30年前後の中古だと1000万円以下の物件も見られます。一方で大和西大寺駅・新大宮駅・JR奈良駅の徒歩圏では比較的価格は安定しており、特に大和西大寺駅周辺の場合、中古でも比較的開発時期が新しい為、2000万円を下回る物件はほとんど見られません。

新築については、市内全体として見ると、3000万円弱~4000万円台程度が一般的な水準と言えますが、人気の高い大和西大寺駅からすぐの物件は3000万円台後半~7000万円台と高額な物件も見られます。また、流通が少ない近鉄奈良駅周辺でマンションが開発される場合も割高な水準となる事が多い状況です。

なお、奈良のマンションと言うと「平城ニュータウン」の玄関口である「高の原駅」周辺をイメージされる方も多いかもしれませんが、高の原駅周辺には「UR賃貸住宅」は多数ある一方、民間のマンションは近年増加傾向とは言え、現在も比較的少数となっています。

平城ニュータウン周辺については、棟数はそれほど多くはありませんがJR大和路線「平城山駅」前のマンションは、新築・中古ともに市内でも最安の水準となっています。

この他、奈良市内で最も大きな駅である近鉄奈良駅の徒歩圏にもマンションは複数ありますが、どちらも物件数は限られており、価格も高くなる傾向があります。観光地にも近い近鉄奈良駅周辺の事情については、次項で詳しく解説していきます。

「奈良の観光地」近く(近鉄奈良駅周辺)のマンションは?

奈良のマンション事情において、唯一他の地域と明らかに異なる特徴を見せるのは、「近鉄奈良駅」周辺(概ね駅から徒歩15分圏内・有名観光地そば)のマンション事情です。

近鉄奈良駅周辺は、興福寺・奈良公園・東大寺等の有名観光地がずらりと並ぶ「世界的観光地」でもあり、住宅地についても「ならまち・きたまち」と呼ばれる歴史あふれる地域となっています。

そのため、大阪のベッドタウンとして「ファミリー世帯」がマンションを購入するという構図に加え、奈良に関心を持つ「リタイア生活」世代の終の棲家、そして首都圏の富裕層の別宅的な位置づけ等、京都程ではありませんが、観光地特有の様々なニーズが生まれる地域となっています。

マンションについても、比較的手ごろな・一般的な物件もある一方、設備・立地面で明らかにハイグレードな物件(奈良ホテルの隣・東大寺境内まですぐ・ならまちエリアの中心部…など)もあり、価格面でも他の一般的なマンションとは異なる傾向があります。

また、「物件の数」そのものも少ない傾向があり、新築で探す場合でも、常に「近鉄奈良駅」徒歩すぐのエリアで新築マンションが売りに出ている状況はなく、概ね数年に1回程度開発が行われる。という状況です。中古物件についても流通はかなり少なく、流通がある場合でも市内の他エリアと異なり大きな値崩れは起こさず、築20~30年程度でも2000~3000万円台程度で売買される事が多くなっています。

近鉄奈良駅周辺については、首都圏や京阪神の「都心部」と比べれば特段不動産価格が高いとは言えませんが、奈良市内としてみると別格の地域であり、そもそも物件を探しても中々見つかりにくい場合が多いですので、その点はある程度の心づもりが必要です。

なお、近鉄奈良駅周辺でも概ね徒歩15分以上、またはバス利用が必須のエリアの場合(概ね「市内循環」バスの南側エリア沿線・法蓮地域・大安寺・神殿方面)については、市内の他エリアと同等か、むしろ割安感のある物件が見られるケースもあります。

状況が特殊であるのは、あくまでも近鉄奈良駅からすぐのエリアか、東大寺や奈良公園に隣接したり、ならまちエリアといった観光地の中にある物件に限られます。

まとめ

奈良市内のマンション事情については、「戸建てが多い」とされる都市条件の中でも、平成以降開発が進んだ事もあり戸数としては比較的多く、マンション探しは比較的容易な環境です。
マンションは一部を除く近鉄奈良駅の沿線・JR奈良駅周辺には多数建設されています。

価格については、新築の場合概ね3000万円弱~4000万円台程度、中古の場合は駅から離れていたり・築年数が古い物件では500万円前後から、平成以降の建設でも1000万円~1500万円程度から見られる等、割安感のある物件も見られます。
一方で人気の大和西大寺駅周辺等の場合は新築で5000万円を越える物件も一部見られる等、地域によって価格は異なります。

観光地にほど近い「近鉄奈良駅」から徒歩すぐのエリアについては、様々な需要がある一方物件数が少ない事もあり、新築で開発される場合も、中古で売りに出される場合でも価格水準は高めです。そもそも、時期によっては探しても物件が見つからない場合もありますので、ある程度の時間軸を持って物件探しをするのが無難と言えるでしょう。